Qu’est-ce que le statut de Loueur Meublé Non professionnel ?

Le Loueur Meublé non professionnel est un régime juridique qui s’applique aux logements qui sont loués meublés. Il donne droit à une défiscalisation sur le long terme. C’est un statut intéressant pour ceux qui veulent préparer leur retraite et défiscaliser.

Il s’agit d’investir dans l’immobilier pour louer mais en ayant le statut de loueur en meublé non professionnel. Le bien acquis peut être neuf ou ancien mais il doit être meublé et mis en location.

Conditions et fiscalité du LMNP

Pour être loueur en meublé non professionnel, il faut que le logement soit loué meublé et que les loyers soient imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il faut aussi que les recettes locatives soient inférieures à 23 000 euros par an ou qu’elles représentent moins de la moitié des revenus globaux.

Le LMNP permet de choisir entre deux options pour défiscaliser. Soit on choisit le régime forfaitaire ce qui permet d’être imposé sur la moitié des recettes. Soit on opte pour le régime réel et l’on déduit les charges et les amortissements des loyers ce qui permet de diminuer les revenus locatifs qui sont donc moins imposés pour le loueur.

L'intérêt fiscal est réel. Avec le « micro-BIC », l’abattement forfaitaire est de 50 % sur les recettes locatives avec exonération de TVA mais il ne faut pas que les recettes annuelles soient supérieures à 32 000 euros HT.

On peut aussi choisir le régime réel qui permet la déduction des charges sur les recettes sur une durée de 25 à 30 ans. Ce choix pour défiscaliser ne peut s’appliquer que si les revenus fonciers sont supérieurs à 32 100 euros. Il est aussi possible d’investir dans un bien neuf situé dans une résidence de services. Il s'agit alors du LMNP Censi-Bouvard qui permet, en plus de la déduction des charges, de bénéficier de la récupération de la TVA et d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’acquisition du bien immobilier.

Les autres avantages

L'investissement LMNP permet de bénéficier de revenus locatifs pour défiscaliser grâce à l’amortissement des charges supportées. Avec l’acquisition d’un tel bien à mettre en location, le loueur peut déduire des revenus locatifs la totalité des charges en lien avec l’investissement. Le loueur va pourvoir défiscaliser les frais de notaire, les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation, les impôts locaux, les frais de gestion et d’assurances ainsi que les intérêts de l’emprunt.

Le LMNP permet également d’amortir la valeur du mobilier, le plus souvent sur cinq ans et d’amortir la valeur du bien, généralement sur 20 ou 30 ans. Les loyers ne sont presque pas soumis à un régime fiscal, surtout dans les années qui suivent l’acquisition du bien. En effet, le déficit accumulé avec les amortissements couvre les revenus locatifs et il peut être reporté sur plusieurs années.

Lorsque l’investissement immobilier concerne une résidence de services sous le statut LMNP, la TVA payée lors de l’achat est remboursée. Avec le statut de LMNP, on perçoit des loyers de 15 à 25 % supérieurs à ceux d’une location nue. On a généralement une rentabilité plus élevée avec un avantage fiscal certain.

La location d’un meublé permet au loueur de bénéficier d’une plus grande souplesse du bail. Pour ce type de location, on peut avoir des baux très courts ou de plusieurs années.